La mise en œuvre d’une politique de sobriété foncière implique d’agir sur 3 volets principaux pour servir à la fois la politique d’aménagement, de développement économique et de l’habitat :

• L’optimisation des fonciers économiques via des opérations de densification ou de requalification des friches bâtimentaires ou foncières et le recyclage d’espaces urbains ;
• La planification territoriale et écologique pour engager dès maintenant la réduction des consommations foncières, les opérations de renaturation à mener, et conjuguer développement économique et résidentiel ;
• L’engagement d’une politique globale plus prospective et anticipatrice de maîtrise foncière et immobilière.

Jusqu’à présent le rôle de la collectivité (ou de son opérateur) consistait principalement à aménager du foncier pour ensuite céder lot par lot ou parcelle par parcelle la zone aménagée. L’acteur public joue un rôle d’aménageur, guidé par la nécessité de commercialiser rapidement pour équilibrer le bilan économique de l’opération. Ce rôle pouvait s’entendre dans un contexte où le foncier aménageable restait encore relativement accessible. Cependant, cette manière de procéder conduit les collectivités à être confrontées à plus ou moins long terme aux problématiques inéluctables de vieillissement et de mutation de leurs zones d’activités. Très prégnant sur les territoires en tension, on observe un phénomène de spéculation foncière ou immobilière conduisant à augmenter les prix, rendant inaccessibles ces biens pour une partie des entreprises. En outre, au gré des transactions immobilières, la collectivité ne dispose que de peu de moyens pour conserver dans le temps une cohérence stratégique dans la typologie des activités implantées. Enfin, les moyens financiers à mobiliser pour entretenir les zones d’activités économiques (ZAE) sont considérables et pèsent de façon importante sur les budgets publics.

Le bail à construction, à l’aube d’une révolution culturelle majeure ?

Le bail à construction (BAC) est un contrat de location de longue durée (entre 18 et 99 ans), régi en France par les articles L251-1 et suivants du Code de la construction. Ce contrat ne transfère pas la propriété du terrain, mais il accorde au locataire un droit d’utilisation pour construire, exploiter, céder un bâtiment (droit réel). Le preneur s’engage à construire des bâtiments sur le terrain dans un délai défini, puis à en assurer l’entretien et l’exploitation pendant la durée du bail. Le bailleur reste propriétaire du terrain pendant toute la durée du bail. À la fin du bail, il récupère le terrain ainsi que les constructions édifiées, sans avoir à verser d’indemnité (sauf clause contraire). Le loyer peut être versé en une seule fois sous forme de soulte ou faire l’objet du versement d’une redevance sur la durée du bail.

L’avantage pour la collectivité est multiple : en conservant la propriété foncière, elle dispose d’un moyen de lutte efficace contre la spéculation et l’apparition des friches ainsi qu’une maîtrise totale de la typologie des activités qui s’y implantent. De plus, le paiement d’une redevance, à terme, permet de financer l’entretien de la zone d’activités de façon récurrente.

Encore peu pratiqué par les collectivités ou leurs opérateurs aménageurs, le bail à construction apparait aujourd’hui comme un outil stratégique indispensable de maîtrise foncière de long terme.

Mettre en place une stratégie de dissociation foncier/bâti implique d’en maîtriser l’ingénierie financière et juridique et nécessite de s’interroger principalement à 2 niveaux :

• La stratégie de commercialisation des fonciers économiques sur l’ensemble du territoire, en cohérence avec les territoires de proximité !
  Faut-il commercialiser tout ou partie d’une zone d’activité en BAC ? Faut-il commercialiser la totalité des nouveaux fonciers économiques du territoire en BAC ? Comment rendre attractif le BAC pour les entreprises ? Faut-il craindre de perdre des projets au profit d’autres territoires ?
• Les modalités juridiques et financières des contrats :
  Faut-il prévoir des modalités uniques pour l’ensemble des BAC ou s’adapter à chaque projet ? Faut-il opter pour le versement d’une soulte ou d’une redevance ? Comment en calculer le montant ? Quelle indexation appliquer ? Comment calculer le bilan d’opération ? Quelles clauses juridiques prévoir ? Comment convaincre les financeurs et notamment les banques, peu habitués à ce type de montage ?

“Grand Paris Aménagement et la Banque des Territoires ont engagé une démarche très innovante avec la création de Terra Eco, première foncière en France de portage de fonciers à vocation économique à long terme, dans une optique d’intérêt général, en dissociation foncier / bâti. De ce fait, la création de Terra Eco a impliqué un ingénierie financière complexe et inédite pour construire un cadre fiable, sécurisant et adapté à la typologie d’activité de cette nouvelle société. De la même manière, l’analyse de valeur des fonciers achetés par Terra Eco est un élément déterminant pour assurer la sécurisation financière et juridique pour Terra Eco avec le besoin de benchmark et d’analyses de marché précises et fiables. Sur tous ces points, Sémaphores a été un conseil précieux et réactif et va d’ailleurs continuer à accompagner Terra Eco pour la suite de son développement. “

Fabien GUISSEAU, Directeur Général Adjoint Développement Economique et Partenariats Stratégiques, Grand Paris Aménagement

Sémaphores accompagne ses clients collectivité, aménageur et société patrimoniale dans l’élaboration de leur stratégie foncière, dans la modélisation économique et juridique des baux à construction et dans la constitution des sociétés foncières à même de gérer des portefeuilles d’actifs constitués de tout ou partie de biens sous forme de baux à construction.

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