Reconvertir les friches :
un levier prioritaire pour répondre aux enjeux de sobriété foncière
Dans un contexte où la sobriété foncière devient un sujet de préoccupation majeur pour les territoires et les entreprises, l’identification et la reconversion des friches, ainsi que la valorisation des sites, apparaissent comme l’un des principaux leviers pour répondre aux enjeux du “zéro artificialisation nette des sols” issus de la loi Climat & Résilience d’août 2021.
La « friche » recouvre des réalités et des situations très hétérogènes qui conduisent à engager des approches différenciées : patrimoine historique en cœur de ville, entrepôts vétustes en entrée de ville, ancienne usine, foncier délaissé gagné par les ronces, ancienne station-service en bordure de route, local commercial obsolète … ces lieux aujourd’hui sans vie sont chargés d’une histoire dont il faut maintenant construire l’avenir.
La reconversion d’un patrimoine est finalement une formidable opportunité pour bâtir un projet créateur de valeur qui serve la stratégie de développement du territoire et qui réponde aux enjeux sociaux, économiques et environnementaux de notre siècle. Du côté de l’entreprise ou du propriétaire de cet actif, ce patrimoine est un centre de coût et représente un manque à gagner qu’il convient de valoriser.
Processus souvent complexe et non linéaire, les embûches sur le parcours de la reconversion sont nombreuses. On citera par exemple les questions liées à la maîtrise du site, les contraintes techniques (bâtiment obsolète, site pollué, règlement d’urbanisme contraignant, évolution de l’environnement de proximité) ou encore le niveau d’investissement financier souvent important. Ces contraintes engagent des réflexions portant sur le montage juridique de l’opération, la programmation immobilière et le calendrier de réalisation, le modèle économique et le montage financier… Le projet cherchera en outre à s’insérer dans les appels à projet publics (fonds vert, fonds friches, sites pollués…) permettant la mobilisation d’ingénierie et de co-financements.
Ainsi, la reconversion d’une friche est consommatrice de temps et d’énergie, et mobilise une pluralité d’acteurs dont il faut assurer la coordination : propriétaires, collectivités, experts conseils, bailleurs, riverains, usagers, État, financeurs…
Comment faire ?
Notre conviction : agir rapidement, mobiliser les acteurs pertinents et bâtir un projet cohérent
- Agir rapidement : un bâtiment se dégrade rapidement quand il est vacant et les espèces animales et végétales s’y installent; une propriété peut évoluer en indivision ou être transférée à un siège social basé à l’étranger, la valorisation foncière peut évoluer défavorablement… => le projet n’a pas besoin d’être défini dans son ensemble pour engager les premières actions, il faut mener les réflexions très rapidement en amont ;
- Mobiliser les acteurs pertinents et au bon moment : le processus de reconversion ne consiste pas à déployer une méthodologie standard, il doit nécessairement tenir compte de la particularité de chaque contexte et de la configuration propre à chaque site. Cependant, une des clés repose sur la mobilisation des acteurs parties-prenantes dès le départ et selon les compétences nécessaires au projet ;
- Bâtir un projet cohérent : trop de projets, autant publics que privés, ont émergé de façon hors sol, sans prendre en compte les composantes et stratégies du territoire et des acteurs. Vérifier la cohérence du projet avec le marché est un incontournable pour limiter le risque de commercialisation et porter un projet en phase avec les besoins et les attentes des usagers/clients cibles. Structurer un projet viable financièrement, c’est-à-dire cohérent avec les capacités financières des acteurs qui le portent, tout en mobilisant les bons appuis financiers, est une condition nécessaire à la réalisation effective du projet.
Sémaphores accompagne autant les entreprises que les acteurs publics à transformer et révéler les espaces, lieux et sites qui sont délaissés, en friche ou en mutation.