La désertification des centres-bourgs est un enjeu de taille qui inquiète les habitants et leurs élus et pose, au-delà des aspects économiques, la question du lien social dans les villes. Plusieurs initiatives ont vu le jour pour lutter contre la vacance commerciale et maintenir une offre de commerces de proximité au cœur de nos territoires, à l’instar des plans nationaux Action Cœur de ville et Petites villes de demain. Ces programmes d’investissement public lancés respectivement en 2018 et 2020 ont généré une forte attention des élus et techniciens sur les outils mobilisables pour lutter contre la vacance. Déjà en 2014, une expérimentation via le Contrat de Revitalisation Artisanale et Commerciale (ci-après dénommé « CRAC ») avait été instaurée par le législateur au travers de la loi Pinel (2014) pour une durée de cinq ans. 7 expérimentations de CRAC ont été lancées dont 6 portées par des EPL, pour un bilan honorable, que le législateur n’a pas souhaité pérenniser lors de la loi Elan (2018). D’autres outils ont ainsi été privilégiés pour accompagner la redynamisation des centres-villes, qu’il s’agisse des opérations de revitalisation du territoire – ORT, des foncières de redynamisation déployées depuis 2019 et devant accompagner la rénovation de 6000 commerces, ou du Fonds de restructuration des locaux d’activité (60 M€), dispositif de subvention accompagnant notamment les foncières.

Adoptée en février 2022, la loi 3DS intègre un outil opérationnel devant permettre à une collectivité de concéder à un opérateur la mission d’acquérir, transformer et commercialiser jusqu’à la revente, des locaux artisanaux et commerciaux. Il ne s’agit pas d’un dispositif spécifique comme le CRAC, mais d’une extension du champ d’application de la concession d’aménagement. Plus précisément, l’article 110 de la loi 3DS crée un article L. 300-9 dans le code de l’urbanisme qui autorise les collectivités à confier à un opérateur une concession d’aménagement en vue d’une opération de redynamisation artisanale ou commerciale.

Cet article définit deux secteurs éligibles :

• les projets situés dans un secteur d’intervention défini par une convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT),
• les projets situés dans le périmètre d’application du droit de préemption sur les fonds de commerce (article L. 214-1 du code de l’urbanisme).

Notons que plusieurs EPL avaient déjà intégré au sein d’une concession des actions de rénovation et de transformation de locaux. À Saint-Nazaire par exemple, la SONADEV a vu l’une de ses concessions d’aménagement portant initialement sur la réhabilitation d’immeubles, élargie au soutien à l’activité commerciale par portage immobilier des cellules vacantes ou stratégiques. Le contrat prévoyait, entre autres, d’acquérir les propriétés et de prendre à bail emphytéotique ou à construction les biens immobiliers bâtis ou non bâtis pour en assurer la commercialisation. Il organisait également une mission d’accueil et de conseil aux acquéreurs ou locataires potentiels, et concourait ainsi par ces cessions et locations aux objectifs de redynamisation commerciale du centre-ville.

Étudions en quoi la concession de redynamisation commerciale se distingue des autres outils existants :

1- La concession de redynamisation commerciale est complémentaire aux ORT puisqu’en aval, comme l’indique la Fédération des EPL, si la convention ORT permet de définir un projet de territoire commun et une stratégie de redynamisation commerciale, la concession d’aménagement confie à un opérateur privé la maîtrise d’ouvrage d’un projet, en l’occurrence l’acquisition, la rénovation, la gestion puis la revente des locaux commerciaux. En ce sens, la concession d’aménagement décline l’ORT opérationnellement.

2- La concession de redynamisation commerciale diffère des foncières de redynamisation par la participation de la collectivité concédante au financement de l’opération concédée, la collectivité ayant, dans le cas des concessions, la possibilité de mobiliser un montant de participation élevé, afin d’assurer l’équilibre financier des opérations complexes. Dans le cas des foncières de redynamisation, les interventions sont financées sur fonds propres en misant sur un effet de levier, en fonction du risque et des capacités de remboursement estimées des preneurs.

La concession est complémentaire des foncières de redynamisation, à plusieurs niveaux :

• Elle offre une vision globale et une période importante sur un secteur stratégique à redynamiser.
• Elle permet une péréquation entre les actifs.
• Elle permet des interventions sur des actifs où aucune foncière ne trouverait une rentabilité acceptable du fait de lourds travaux de rénovation. La concession mobiliserait alors une participation de la collectivité et d’autres financeurs publics (collectivités, ANCT…).
• À l’issue des opérations, l’opérateur d’une concession peut céder les locaux rénovés et loués à une foncière de redynamisation, aux commerçants occupants ou à la collectivité. La concession permet une remise à niveau des locaux, avec un volet conséquent de fonds publics, avant une exploitation plus équilibrée portée par une foncière. C’est le schéma poursuivi à Saint-Nazaire où une SAS de redynamisation commerciale de type foncière a été mise en place. Elle vient en aval des concessions et permet de porter dans la durée des locaux difficiles, remis en état et aux normes par la concession.

3-Le contrat de concession de redynamisation commerciale présente certaines différences avec une opération d’aménagement (L. 300-4 du code de l’urbanisme) : il ne porte que sur des locaux privatifs existants (autrement dit sur des cellules commerciales uniquement), sans que la modification de parcelles et la réalisation d’équipements publics ne soient nécessaires, au contraire d’une concession d’aménagement.

Enfin, notons que l’article L. 211-2-3 nouveau du code de l’urbanisme autorise le titulaire du droit de préemption urbain à le déléguer au titulaire de la concession, ce qui n’était pas la situation prévalant dans les CRAC.

Pour aller plus loin :